Cem mil casas. Uma geração.
E se, concelho a concelho, Portugal criasse 100 000 casas de renda de custo para a classe média até 2045?
Esta é uma visão para o país, não um plano da Fundação Âncora: um horizonte para municípios, promotores, investidores institucionais e fundações construírem em conjunto. A Fundação Âncora cataliza; o país constrói.
Em paralelo, tudo o resto continua a fazer-se: construção para venda, arrendamento de mercado, reabilitação, habitação para os mais carenciados. Estas cem mil casas acrescentam o segmento que falta; não substituem nenhum outro. Os números têm base, método e margem declarada.
Toque num concelho, ou escolha na lista. A intensidade mostra as casas acumuladas no horizonte escolhido; os concelhos a neutro ficam abaixo da escala mínima de 100 casas nesta versão.
Porquê 100 mil?
Uma geração inteira
Entre 2027 e 2045 vai o tempo de crescer: a criança que nasce hoje faz 19 anos em 2045. É o prazo certo para construir com seriedade, para além dos ciclos curtos.
Um ritmo possível
Distribuído por 51 concelhos e por duas décadas, é um ritmo exigente mas ao alcance de um ecossistema: câmaras, promotores, investidores institucionais e fundações, cada um na sua parte. E é uma fração da construção do país: a venda e o arrendamento de mercado continuam em paralelo.
Um primeiro degrau honesto
O Sonar Necessidade estima 292 731 casas em falta na lente classe média (cenário central, modelo v3 de julho de 2026). As 100 mil cobrem 34,2%: a visão não esgota a necessidade, muda a escala do que é normal.
Uma mudança de escala
Portugal tem hoje cerca de 2% do parque em arrendamento público e apoiado (OCDE). Numa geração, o país acrescentaria um parque acessível comparável ao que construiu num século.
Como se distribui
Necessidade primeiro
A atribuição base é proporcional à necessidade da lente classe média do Sonar Necessidade: mais casas onde mais famílias estão sob pressão de renda. A distribuição por concelho foi recalculada sobre o modelo v3 do Sonar Necessidade (julho de 2026), com o teto de 5% do parque ativo em 17 concelhos.
Escala mínima de cluster
Nenhuma atribuição abaixo de 100 casas: sem escala, os custos fixos consomem o retorno social. Com o modelo v3, 257 municípios ficam a zero nesta versão, e as ≈1 500 casas dessa franja são realocadas — a par do teto de 5% do parque, ativo em 17 concelhos, que redistribui o excedente das maiores cidades.
Impacto por casa
As casas libertadas vão para onde cada casa rende mais retorno social (na lógica de retorno social do investimento, SROI): a poupança potencial de renda, isto é, o esforço acima de 30% do rendimento vezes o ganho mediano. Com um teto de sanidade: nenhuma quota excede 5% do parque do concelho.
Os critérios são parametrizáveis: piso de escala, teto de parque e índice de impacto são calibráveis, e podem pesar-se, em versões seguintes, a dinâmica de emprego, a perda de população jovem ou a acessibilidade a polos urbanos. A necessidade dos municípios sem atribuição continua visível no Sonar Necessidade.
As 26 constelações
A visão ganha corpo por regiões: 26 constelações NUTS III que somam os seus concelhos. Para cada uma, as casas acumuladas até 2045 e os concelhos com casas face ao total da região.
▲ Constelação com um choque de procura em curso, à frente dos dados consolidados: os seus valores devem ler-se como piso, não como teto (hoje: Alentejo Litoral, pelos investimentos em Sines e pelo eixo Comporta–Melides).
Um argumento, não uma avaliação
Para quem lidera um município
«Em 2045, o meu concelho tem as casas que fixam os professores da escola, os enfermeiros do centro de saúde e os jovens que hoje partem.»
Este mapa é um argumento a favor da sua ambição: use-o no plano, na assembleia, na negociação. Falar com a Fundação Âncora: parcerias@fundacaoancora.pt
Para quem lidera uma empresa
«O talento fica onde consegue morar. Casas com renda previsível perto do emprego valem mais do que muitos prémios salariais.»
Habitação de renda de custo junto dos polos de emprego é política de captação e retenção de talento. Falar com a Fundação Âncora: parcerias@fundacaoancora.pt
Casas assim, e não de qualquer maneira
A renda paga o custo de construir e manter, não o lucro. Previsível para décadas.
Direito de superfície e vocação de longo prazo: casas que ficam acessíveis, geração após geração.
Amplitude de elegibilidade: professores, estudantes, médicos, enfermeiros, jovens quadros, famílias, idosos. Bairros vivos e de gerações misturadas, com Vizinhança Ativa: nunca guetos.
Excedentes voltam às casas e às pessoas. É essa a terceira via: nem Estado só, nem mercado só.
Notas e fontes
Referencial exploratório. Não é um plano, um compromisso ou uma promessa da Fundação Âncora: é um horizonte para o país, com números para discutir e critérios para calibrar. Publicado a 3 de julho de 2026 (v1.0); v2.0 a 9 de julho de 2026, com a distribuição recalculada sobre o modelo v3 do Sonar Necessidade.
Âmbito. A visão trata apenas do arrendamento acessível para a classe média (a lente classe média do Sonar Necessidade). A carência de base (cerca de 200 mil casas no cenário central) tem instrumentos públicos próprios, como o 1.º Direito, que continuam a cumprir a sua função; e a construção para venda, para arrendamento de mercado, para outros usos e outros públicos continua em paralelo. Esta visão acrescenta; não substitui.
Base analítica: Sonar Necessidade (modelo v3, julho de 2026), lente classe média, cenário central. A análise de base é do DataH (CiTUA-IST, CEAU-FAUP, GOVCOPP-UA; dados CC BY 4.0); população, agregados e alojamentos são do INE (Censos 2021). Referência de contexto: OCDE, Affordable Housing Database (PH4.2), arrendamento público e apoiado em Portugal ≈2% do parque (~5 970 000 alojamentos no total).
Atribuição. Base proporcional à necessidade (lente classe média, cenário central). Escala mínima de cluster: nenhuma atribuição abaixo de 100 casas; os 257 municípios nessa franja passam a zero e as ≈1 500 casas libertadas são realocadas na proporção de necessidade × poupança potencial de renda (a parte do esforço acima de 30% do rendimento, vezes o ganho mediano do concelho), com teto de 5% do parque habitacional de cada concelho — ativo em 17 concelhos no modelo v3, redistribuindo o excedente das maiores cidades.
Dinâmicas à frente dos dados. O referencial lê dados consolidados (Censos 2021 e mercado recente). Onde há choques de procura em curso, hoje o Alentejo Litoral (os investimentos industriais e portuários em Sines e o eixo turístico Comporta–Melides), os valores devem ler-se como piso e não como teto. Uma futura versão poderá introduzir um ajuste prospetivo explícito quando essas dinâmicas entrarem em dados consolidáveis. A leitura da Fundação Âncora: Sines: investimento e pressão habitacional.
Faseamento 10% até 2030, 35% até 2035, 65% até 2040 e 100% até 2045: pressuposto de arranque gradual (capacidade instala-se primeiro, cruzeiro depois), a calibrar. A distribuição por concelho e o total de 100 mil somam exatamente (método do maior resto); os valores das fases intermédias arredondam à unidade.
Dados e citação. Descarregar a distribuição por concelho (CSV), licença CC BY 4.0. Como citar: Fundação Âncora (2026), «Sonar Visão 2045: cem mil casas para a classe média até 2045». https://sonar.fundacaoancora.pt/visao-2045/ — citação completa: idem, v2.0, sobre o Sonar Necessidade (dados DataH e INE, Censos 2021), CC BY 4.0.