Metodologia, pressupostos e fontes

A Fundação Âncora oferece arrendamento acessível permanente. O mesmo território é lido por duas lentes — carência (base) e classe média sob pressão de renda — em vez de um único índice. Um dial de ambição θ (0,20 / 0,35 / 0,50) traduz o universo sob pressão numa meta de programa. Todos os indicadores usados têm origem primária identificada — INE, MTSSS, RNAL, DataH — com o respectivo código de difusão INE quando aplicável. A definição, o método e o mapa por concelho de cada indicador vivem na tabela de indicadores; esta página descreve o modelo por cima deles.

O modelo

Lente A — Carência (base)

taxa = sobrelotação + alojamentos não clássicos + 25%·(a precisar de reparação) + 20%·(risco de pobreza)
fogos = θ · max(0, taxa · agregados − 0,5 · vagos mobilizáveis)

Vagos mobilizáveis = alojamentos (contagem real dos Censos 2021) × % de alojamentos vagos × % dos vagos em bom estado.

Lente B — Classe média (arrendamento acessível permanente)

Agregados não pobres sob pressão do arrendamento de mercado — o segmento que o quadro legal português delimita como «renda moderada» (teto de 2,5× a retribuição mínima mensal, maio de 2026).
fogos = θ · agregados · (1 − risco de pobreza) · esforço*

esforço* = quão acima de 25% está a taxa de esforço com a renda do agregado (satura a 55%). Desde o modelo v3 (julho de 2026), a taxa de esforço compara a renda com o rendimento líquido mediano estimado por agregado doméstico, não com o ganho por trabalhador:
esforço = esforço DataH × ganho mensal ÷ rendimento mensal do agregado
rendimento mensal do agregado = mediana por agregado fiscal (INE/AT 2023) × (agregados fiscais ÷ agregados Censos 2021) ÷ 12

Nos 10 concelhos em que o INE suprime a mediana municipal (amostras pequenas), usa-se a mediana da região (NUTS III ou RA) × rácio local. Pressuposto declarado: o denominador do esforço DataH é o ganho mensal mediano por trabalhador — confirmação pendente junto da equipa do DataH. O preço €/m² e os "anos de salário" para comprar servem de contexto de mercado, não entram na contagem. Recálculo reproduzível com tools/rebuild_model_v3.py.

Ambição (θ)

A ambição (θ: 0,20 conservador · 0,35 central · 0,50 amplo) define a fração do universo sob pressão que se propõe servir; o total combina as duas necessidades. O número em cada página é a fração θ desse universo — no cenário central, 35% — não a contagem total de agregados sob pressão: é uma meta de programa, não um censo de dificuldade habitacional.

Denominadores

População, agregados domésticos privados e alojamentos familiares clássicos são contagens reais dos Censos 2021 (INE): varcds 0011609 (população), 0011528 (agregados) e 0014623 (alojamentos clássicos). As versões pré-publicação usavam aproximações (agregados = população ÷ 2,49; alojamentos estimados); a versão publicada usa contagens reais.

O que o número representa

Os valores do Sonar são maiores do que as referências oficiais de carência porque medem conceitos diferentes e complementares: o Levantamento do IHRU (2018) conta situações graves de realojamento identificadas pelos municípios; a carência declarada (GOVCOPP, 2024) agrega as Estratégias Locais de Habitação. O Sonar acrescenta a essa base a classe média sob pressão do arrendamento de mercado, que os instrumentos oficiais de carência não capturam. Não corrige os oficiais — preenche uma lacuna ao lado deles.

A mesma cautela vale para as estimativas de défice de construção que balizam o debate público. O Banco de Portugal (Boletim Económico, junho de 2026) estima ~300 000 fogos de défice acumulado em 2015–2025: famílias formadas menos fogos concluídos. O JRC/Comissão Europeia (dezembro de 2025) estima +176 600 fogos além dos ~289 000 já esperados até 2035: défice acumulado 2010–24 nas regiões subabastecidas, mais demografia projetada e substituição do parque, menos construção esperada. Ambos contam casas em falta face ao número de famílias. As lentes do Sonar contam outra coisa — agregados que o preço pressiona, sobretudo na Lente B, que mede acessibilidade sobre agregados já alojados. Um concelho pode ter défice de construção zero e classe média sob forte pressão de renda (ou o inverso); os números não se somam nem se comparam diretamente com os do Sonar.

As duas lentes têm sobreposição residual por construção: a Lente B exclui os agregados em risco de pobreza (fator 1 − risco), mas a sobrelotação da Lente A pode abranger agregados não pobres. Tratamos o total (A + B) como aproximação dessa união, dentro do espírito exploratório do modelo.

Porque mudou o número (v2 → v3)

Até 9 de julho de 2026, a Lente B media o esforço contra o ganho mensal mediano por trabalhador, e o cenário central somava 798 060 fogos (200 281 de carência + 597 780 de classe média). A análise de sensibilidade mostrou que a unidade de rendimento era a maior fragilidade do modelo: num agregado com mais do que um salário, o esforço efetivo é bem menor do que o rácio por trabalhador sugere. O modelo v3 corrige o denominador para o rendimento líquido mediano estimado por agregado doméstico (IRS/AT 2023) e o cenário central passa a 493 012 fogos — 200 281 de carência (inalterada) e 292 731 de classe média. O número desceu porque o modelo melhorou, não porque a necessidade tenha diminuído; a correção concentra a Lente B onde a pressão é real (os 20 maiores concelhos passam a ter 89% do total).

Arquivo v2 — quem citou os valores anteriores (798 060 total · 597 780 classe média; versões 1.0–1.2, de 30 de junho a 9 de julho de 2026) deve datar a citação. O modelo v2 continua reproduzível com tools/rebuild_model_v2.py e figura na tabela de sensibilidade como variante «esforço por trabalhador».

Sensibilidade da Lente B

Duas opções do modelo continuam a empurrar a Lente B para cima, e convém tê-las à vista ao ler os 292 731 do cenário central:

• Exposição ao mercado — o esforço* aplica-se a todos os agregados não pobres, mas só 22,3% dos agregados arrendam e 43,1% são proprietários sem encargos. Quem enfrenta de facto a renda de novos contratos é sobretudo um fluxo: novos agregados, quem muda de casa, contratos que terminam.
• Rendas de novos contratos — o esforço usa o preço marginal (novos contratos), acima da renda média do parque arrendado; e as componentes têm anos de referência diferentes (renda 2025 · ganho 2024 · IRS 2023 · Censos 2021), o que num mercado a subir sobreavalia o esforço.
• Saturação — resolvida em grande parte pelo v3: os concelhos com esforço* saturado passaram de 21 para 3.

Recalculámos o cenário central (θ = 0,35) com as variantes relevantes:

Notas sobre as variantes:

• A vista no site — a variante «só arrendatários» pode ser explorada no mapa, em todas as escalas, como terceira vista do seletor de necessidade (classe média × arrendamento ÷ residência habitual, Censos 2021), e está no CSV (colunas classe_media_expostos_*, regra de arredondamento canónica).
• As fontes do rendimento — rendimento bruto declarado deduzido do IRS por agregado fiscal (INE/AT 2023: varcds 0012741 mediana, 0012740 média, 0012742 contagem), convertido a agregado doméstico pelo rácio municipal agregados fiscais ÷ agregados Censos (~1,39 nacional — um estimador, não uma medição). A mediana é o denominador do modelo v3; a média, comparada com uma renda mediana, sobreavalia o rendimento típico e serve de limite inferior.
• A sobrecarga (candidato a v4) — substitui o clip linear pelo conceito Eurostat («taxa de sobrecarga de custos de habitação»): percentagem de agregados cuja renda implícita de novos contratos passa 40% do rendimento, estimada com a distribuição por escalões reescalonada a agregado doméstico. Capta a cauda de rendimentos baixos que a mediana esconde; a validar com a equipa do DataH.
• O esforço «de raiz», fechado — testámos renda €/m² × área ÷ rendimento com a área útil mediana real por concelho (quadro Q307 dos Censos 2021, interpolação de escalões): dá ≈914 mil, porque a mediana do parque habitual (~107 m²) não representa o alojamento arrendado, bastante menor. Sobrestima por construção sem áreas por regime de ocupação — razão para manter o reescalonamento (v3).
• A régua de fundo — a leitura que orienta a Fundação é a do rendimento residual: há problema de acessibilidade quando, pagas as despesas com a casa, o agregado deixa de dispor do suficiente para os restantes consumos essenciais. A renda de custo atua exatamente aí — baixa a renda, sobe o rendimento residual. As taxas de esforço desta página são operacionalizações práticas dessa régua.
• Reproduzível — tools/analise_sensibilidade_lente_b_2026_07_09.py, tools/analises_complementares_2026_07_09.py e tools/extrair_area_mediana_censos_2026_07_09.py; dados em tools/manual_data/.

As variantes não substituem o número publicado: a Lente B mede deliberadamente o universo de pressão de preço a que um programa de arrendamento acessível permanente responde — incluindo agregados hoje alojados que o mercado impediria de se realojar no seu concelho. O cenário central do v3 (200 281 de carência + 292 731 de classe média = 493 012) fica, por um caminho independente — acessibilidade, não contagem de casas — na mesma ordem de grandeza das referências de défice de construção (Banco de Portugal ~300 mil; JRC ~465 mil de necessidades totais até 2035).

Sensibilidade da Lente A

Decomposição da carência nacional no cenário central (200 281): sobrelotação 185 036 · não clássicos 1 542 · 0,25×reparação 42 323 · 0,20×pobreza 56 175 · desconto de vagos mobilizáveis −84 795. Duas leituras: a Lente A é sobretudo uma lente de sobrelotação; e o termo da reparação (~42 mil) aproxima a parte da carência que se responde com reabilitação, não com construção nova. Com pesos alternativos (reparação 0,125–0,5 · pobreza 0,10–0,30 · λ dos vagos 0,75–0,25), o total varia entre ≈113 900 e ≈313 000 — os pesos publicados são juízo, e este é o intervalo que esse juízo abre. Note-se ainda que a taxa soma rácios com denominadores diferentes (alojamentos vs. pessoas) e que sobrelotação e pobreza se sobrepõem em parte — refinamentos para uma futura revisão da Lente A.

Leitura de fluxo (contexto)

O Sonar mede stock de pressão; as referências BdP/JRC medem fluxo (famílias formadas vs. fogos concluídos). As estimativas de população do INE já usadas no site permitem a leitura de fluxo dentro do próprio Sonar: entre 2021 e 2025 formaram-se ≈110 mil novos agregados por ano (Δ população ÷ dimensão média do agregado), contra ~25–27 mil fogos concluídos por ano (Banco de Portugal) — um défice de fluxo acumulado da mesma ordem dos ~300 mil do BdP. Esta leitura não entra no modelo: serve para mostrar que as duas famílias de números se reconciliam quando se comparam com a métrica certa.

Arredondamento e consistência

Os valores por concelho são arredondados à unidade a partir de θ × valor não arredondado. Região e país são calculados sobre os valores não arredondados e arredondados uma vez por lente; em todas as escalas, total = carência + classe média. Somar concelhos já arredondados pode diferir do total nacional em poucas unidades — é o efeito normal do arredondamento, não um erro. A mesma regra corre nas páginas, no CSV, nos llms.txt e no mapa interativo.

Agregação de região e país

Os concelhos usam os valores diretos. Para região (26 NUTS III) e Portugal:

• Somas: população, agregados, alojamentos, área, todas as contagens Censos 2021 do parque (residência habitual, secundária, vagos, regime de ocupação, entidade proprietária, sublotação, apoio ao arrendamento), os registos de Alojamento Local (RNAL) e os campos do 1.º Direito. A % de Alojamento Local agregada recalcula-se da soma dos registos sobre a soma dos alojamentos — só dos concelhos com dado RNAL (continente; Madeira e Açores têm registo regional próprio e ficam fora do numerador e do denominador).
• Médias ponderadas pelo parque: preço, renda, sobrelotação (%), habitação social, envelhecimento, degradadas, reabilitação, vagos (%), vagos em bom estado.
• Médias ponderadas pela população: habitação precária (%), ganho mensal, risco de pobreza.

Aproximação, não recálculo estatístico exato — não temos acesso aos dados em bruto por trás de cada mediana/rácio de concelho. Relevante sobretudo para preço, renda e envelhecimento (rácios/medianas), onde a "média das médias" pondera bem a escala mas não reconstrói a distribuição regional com exatidão.

Fontes primárias

Cada indicador tem a sua fonte primária, código de difusão INE, ano de referência e método na tabela de indicadores. Aqui só ficam as referências oficiais de carência e de défice de construção que servem de contexto ao modelo — não são indicadores usados no cálculo, mas balizam a leitura do resultado.

• Levantamento Nacional das Necessidades de Realojamento Habitacional (IHRU, 2018) — 25 762 famílias.
• Carência habitacional declarada nas Estratégias Locais de Habitação (GOVCOPP, Universidade de Aveiro, 2024) — ~135 000 agregados.
• 1.º Direito / PRR — dimensionado para ~59 000 soluções até 2030.
• Défice de construção acumulado (Banco de Portugal, Boletim Económico, junho de 2026) — ~300 000 fogos em 2015–2025 (famílias formadas vs. fogos concluídos). Ver o que o número representa.
• Housing investment needs in the EU (JRC/Comissão Europeia, dezembro de 2025) — +176 600 fogos além dos ~289 000 esperados até 2035, concentrados nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

Cautelas

• Modelo exploratório da Fundação Âncora, não estatística oficial. Os pesos e o dial θ são opções de juízo.
• Choques de procura anunciados não entram no modelo — novos polos de emprego ou turismo (ex.: Sines e o eixo Comporta–Melides) pressionam a habitação à frente das estatísticas; as páginas afetadas têm uma nota de contexto com a leitura da Fundação Âncora.
• Os denominadores (população, agregados, alojamentos) são contagens reais dos Censos 2021 (INE). O rendimento entra na Lente B via taxa de esforço com a renda (DataH), reescalonada desde o v3 ao rendimento do agregado (IRS/AT); o poder de compra per capita só serve o contexto "anos de salário para comprar", que não entra na contagem de fogos.
• O rendimento por agregado doméstico é um estimador (mediana por agregado fiscal × rácio municipal fiscais÷domésticos, ~1,39 nacional) — o agregado fiscal parte o agregado doméstico e o IRS não capta rendimento não declarado. E o reescalonamento assume que o denominador do esforço DataH é o ganho por trabalhador — pressuposto pendente de confirmação junto da equipa do DataH. Ver a sensibilidade da Lente B.
• Anos de referência misturados, sempre o mais recente disponível por fonte: renda de novos contratos 2025 · ganho mensal 2024 · rendimento IRS/AT 2023 · Censos 2021. Num mercado a subir, comparar rendas 2025 com rendimentos 2023 sobreavalia o esforço.
• O CSV descarregável tem 335 linhas: 308 concelhos + 26 regiões NUTS III + Portugal, distinguidos pela coluna nivel (concelho / regiao / pais). Filtrar por nivel antes de somar, para não duplicar concelhos com agregados. Cada coluna está documentada no dicionário de dados (CSV) — definição, unidade, fonte e varcd INE. Nota Excel: abrir o dico como texto, para não perder os zeros à esquerda.

Como citar

Fundação Âncora (2026), Sonar Necessidade — necessidade de habitação acessível por concelho. https://sonar.fundacaoancora.pt/necessidade/

Citação completa (para trabalhos que comparem versões): Fundação Âncora (2026), Sonar Necessidade — necessidade de habitação acessível por concelho, versão 2.2 (modelo v3), sobre dados INE (Censos 2021, tabulador e IRS/AT 2023), DataH (CiTUA-IST · CEAU-FAUP · GOVCOPP-UA) e Turismo de Portugal (RNAL). CC BY 4.0. CSV completo · dicionário de dados.

Versões · v2.2, revisão editorial (17 de julho de 2026): revisão terminológica, sem alteração de números — vocabulário alinhado com o glossário do Sonar Terminologia («renda de custo» / «arrendamento acessível permanente»; parque «não-mercantil» no Estado/IPSS); esta página passa a ancorar a Lente B na «renda moderada» e a citar o rendimento residual como régua de fundo. · v2.2 (10 de julho de 2026): auditoria às fontes e fontes primárias diretas — os valores de vagos, habitação precária, agregados unipessoais, envelhecimento, necessidade de reparação, sobrelotação e vagos em bom estado conferem ao centésimo com as séries primárias do INE; a habitação social e o 1.º Direito conferem em ordem de grandeza com o ICHS e as metas do PRR. O preço mediano de venda passa a vir diretamente da série corrente do INE (varcd 0012255) em cada atualização, com os «anos de salário» recalculados em conformidade (mesma calibração: 10,5 anos na média ponderada pelos agregados) e os concelhos suprimidos pelo INE (Flores e Corvo) marcados «sem dado»; e três definições foram clarificadas na documentação, sem alteração de valores: a % de sobrelotação é sobre a residência habitual, os «vagos em bom estado» incluem necessidades ligeiras de reparação, e a coluna de poder de compra é a quota do total nacional (PpC). Não altera a contagem de fogos do modelo. · v2.1 (10 de julho de 2026): indicador Alojamento Local com fonte primária direta — passa a contar os registos ativos no RNAL (dados abertos do Turismo de Portugal, extração de 10/07/2026), com a percentagem derivada sobre os alojamentos dos Censos 2021, em vez do valor agregado do DataH. Afeta as três vistas do indicador, a ficha de cada local e as colunas alojamento_local_* do CSV; é contexto — não altera a contagem de fogos do modelo. · v2.0 (9 de julho de 2026): modelo v3 — a Lente B passa a medir o esforço contra o rendimento líquido mediano estimado por agregado doméstico (IRS/AT 2023); cenário central 493 012 fogos (era 798 060); ver porque mudou o número. Análises complementares: sobrecarga por distribuição (candidato a v4), decomposição e intervalo de pesos da Lente A, leitura de fluxo. · v1.2 (9 de julho de 2026): leitura comparada com os défices de construção (Banco de Portugal, JRC), análise de sensibilidade da Lente B com dados de rendimento IRS/AT 2023 e a vista «Classe média · expostos» no mapa, no CSV (colunas classe_media_expostos_*) e no FAQ — sem alteração aos números então publicados. · v1.1 (4 de julho de 2026): 12 indicadores novos da estrutura do parque (Censos 2021 do tabulador INE) e a tabela do hub com fontes primárias por indicador. · v1.0 (3 de julho de 2026): primeira versão pública do modelo, sobre as contagens reais dos Censos 2021 (INE) e os indicadores municipais do DataH.